Deutschland ist das wirtschaftlich am weitesten entwickelte Land in der EU und verfügt über einen stabilen Immobilienmarkt. Gleichzeitig besitzen nur 40 % der Deutschen ein Eigenheim. Obwohl Hypotheken im Land recht erschwinglich sind, überwiegen langfristige Mietobjekte. Erfahren Sie mehr über das Verfahren zum Erwerb von Immobilien in Deutschland für Expats, die Kosten und die Besonderheiten des rechtlichen Rahmens

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Deutschland ist das wirtschaftlich am weitesten entwickelte Land der EU und verfügt über einen stabilen Immobilienmarkt. Gleichzeitig besitzen nur etwa 40 % der Deutschen eine Immobilie – Langzeitmieten sind nach wie vor die Regel. Obwohl Hypothekendarlehen verfügbar sind, können die rechtlichen und finanziellen Abläufe beim Immobilienkauf für Expats komplex erscheinen. Hier finden Sie einen aktuellen Leitfaden zum Immobilienkauf in Deutschland im Jahr 2025, einschließlich rechtlicher Anforderungen, Finanzierung und typischer Kosten.

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Warum Immobilien in Deutschland kaufen?

Deutschland bietet einen hohen Lebensstandard, ein ausgezeichnetes Gesundheitssystem und eine robuste Wirtschaft – alles attraktive Voraussetzungen für einen Umzug. Expats können Immobilien frei erwerben, und Wohneigentum kann umfassendere Einwanderungspläne ergänzen. Der Kauf einer Immobilie in Deutschland berechtigt jedoch nicht automatisch zum Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis. Wenn Sie einen langfristigen Aufenthalt anstreben, muss die Immobilie Teil einer größeren Investition oder einer persönlichen Umzugsstrategie sein.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienkauf

- Budgetplanung

Berechnen Sie Ihr Gesamtbudget, einschließlich Kaufpreis, Steuern und Verwaltungsgebühren. Die meisten Banken verlangen eine Anzahlung von 20–40 %, insbesondere von Nicht-Residenten. Es empfiehlt sich, vorab eine Bank oder einen Hypothekenmakler zu konsultieren.

- Immobiliensuche

Nutzen Sie Online-Portale oder Immobilienagenturen, um passende Angebote zu finden. Vereinbaren Sie mehrere Besichtigungstermine, um den lokalen Markt und die Preisentwicklung zu verstehen.

- Reservierung & Anzahlung

Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, können Sie diese reservieren und eine Anzahlung (in der Regel 1–2 % des Kaufpreises) leisten, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Dies geschieht häufig über ein Notar-Treuhandkonto zur Sicherheit.

- Rechtliches & Notarielles Verfahren

In Deutschland müssen Immobilientransaktionen von einem zugelassenen Notar abgewickelt werden. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, überwacht dessen Unterzeichnung und sorgt für die ordnungsgemäße Eintragung im Grundbuch.

- Finanzierung (falls zutreffend)

Expats können eine Hypothek mit Einkommensnachweis, einer soliden Bonität und einem Wohnsitz in Deutschland oder der EU beantragen. Im Jahr 2025 setzen viele Banken einen Wohnsitz in Deutschland voraus, um eine Hypothek zu genehmigen. Zu den führenden Anbietern gehören DKB und Santander. Für Nichtansässige gelten jedoch möglicherweise strengere Bedingungen.

- Eigentumsübertragung

Nach Vertragsunterzeichnung und Zahlung der Steuern wird die Immobilie offiziell auf Ihren Namen registriert. Der gesamte Vorgang kann mehrere Wochen dauern.

Rechtliche Hinweise zu Immobilien in Deutschland

- Immobilien können von einer oder mehreren Personen erworben werden (Miteigentum ist zulässig, keine familiären Bindungen erforderlich).

- Die Zustimmung des Ehepartners ist grundsätzlich nicht erforderlich, kann aber in bestimmten Bundesländern verlangt werden.

- Jede Immobilie muss im Grundbuch eingetragen werden. Dieses enthält Informationen über frühere Eigentumsverhältnisse, Schulden, bauliche Bestandteile (Garage, Grundstück) und rechtliche Belastungen.

- Nur zugelassene Notare können den rechtlichen Prozess der Eigentumsübertragung in Deutschland abschließen. Ihre Aufgabe ist es, Fairness und Rechtskonformität zu gewährleisten.

Was ist für den Immobilienkauf in Deutschland erforderlich?

Um ein Haus in Deutschland zu kaufen, müssen Sie die folgenden Schritte durchführen:

1. Reservieren Sie die ausgewählte Immobilie.

2. Erstellen Sie einen Kaufvertragsentwurf.

3. Vertrag unterzeichnen.

4. Treuhandkonto eröffnen und Zahlung leisten.

Hypothekenregelungen für Expats 2025 in Deutschland

Die meisten deutschen Banken bieten Hypotheken nur an Personen mit Wohnsitz in Deutschland oder der EU an.

Standardanzahlung: 20–40 % des Kaufpreises für Nicht-Residenten.

Die Laufzeiten der Hypotheken betragen 10 bis 30 Jahre, wobei die Zinsbindung aufgrund der jüngsten Inflationskontrollmaßnahmen im Jahr 2025 in der Regel für 10 Jahre festgeschrieben ist.

Online-Hypothekenrechner stehen zur Verfügung, persönliche Gespräche oder eine Videoüberprüfung sind jedoch in der Regel erforderlich, bevor eine Genehmigung erteilt wird.

Hypothekenzinsen können teilweise steuerlich absetzbar sein, jedoch fällt weiterhin Kapitalertragssteuer (25 %) an, wenn Sie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufen.

Kosten beim Immobilienkauf

Die gesamten Kaufnebenkosten betragen durchschnittlich ca. 10–12 % des Immobilienpreises. Dazu gehören:

1. Grunderwerbsteuer – 3,5 % bis 6,5 %, je nach Bundesland:

- 3,5 %: Bayern, Sachsen

- 4,5 %: Hamburg

- 5 %: Hessen, Brandenburg, NRW, Rheinland-Pfalz, sonstige

- 6 %: Berlin

- 6,5 %: Schleswig-Holstein, Thüringen

2. Notarkosten – ca. 1,5 %

3. Eintragungsgebühren – ca. 1 %

4. Maklerprovision – seit 2021 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt: In der Regel 3–6 % insgesamt (1,5–3 % pro Partei) zzgl. 19 % MwSt.

Neue Überlegungen ab 2025

- Energieeffizienzzertifikate sind für alle Immobilienangebote und -verkäufe obligatorisch. Überprüfen Sie vor dem Kauf unbedingt den Energieausweis des Gebäudes.

- In Küsten- oder hochwassergefährdeten Gebieten können Banken nun ESG- und Klimarisiken bewerten, bevor sie Kredite vergeben.

- Der Immobilienmarkt hat sich 2025 stabilisiert. Nach einer leichten Preiskorrektur in den Jahren 2023–2024 sind die Preise in Kleinstädten leicht gesunken, während Großstädte wie Berlin und München ein moderates Wachstum (1–3 %) verzeichneten.

Der Immobilienkauf in Deutschland bleibt 2025 eine kluge Investition, insbesondere mit sorgfältiger Finanzplanung und professioneller rechtlicher Unterstützung. Obwohl der Prozess komplex sein kann, macht die Zusammenarbeit mit einem zertifizierten Immobilienmakler, einem Notar und (falls erforderlich) einem Hypothekenberater Ihren Kauf sicherer und effizienter. Für diejenigen, die einen langfristigen Aufenthalt in Deutschland planen, bietet Immobilienbesitz nicht nur Komfort, sondern auch die Möglichkeit, sich in die deutsche Gesellschaft und ihre stabile Wirtschaft zu integrieren.

Das deutsche Immobilienrecht gehört zu den detailliertesten in Europa. Sie garantiert die Sicherheit von Transaktionen, erfordert aber auch die einwandfreie Einhaltung aller rechtlichen Verfahren. Deshalb ist die rechtliche Begleitung der Transaktion keine Formalität, sondern der Schlüssel zu einem sicheren Kauf.

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Erinnerung! Auch ausländische Autofahrer in Deutschland müssen die lokalen Verkehrsregeln einhalten. Wir haben Ihnen bereits erklärt, welche Bußgelder im Jahr 2025 drohen.

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